高房价时代应当已经成为历史（厚德载物）审核∶叶的奉献

[清风]

文章层层论证，说明房价在短时间内不会再有暴涨的可能性，作者关心时事政治，关心国计民生，站在一个高度分析问题，非常难得，谢谢厚德载物！

[厚德载物]

高房价时代应当已经成为历史

作者：厚德载物

前两年的房产价格确实已经高到了离谱的程度。上海著名的清口秀表演艺术家周立波有个很形象的说法。一个收入不错的工薪族，单靠自己的收入，要在上海郊区买套100平方米左右的房子，必须到五十岁的时候，并且是不吃不喝才能实现。
这个说法并不夸张。在我们这个属于三线城市的岳阳，前两天到位于四化建附近的天伦城房产去看楼盘，那里的电梯房，清水房均价5600/平方米；如果是精装房，每平方米还要加1600元。目前，岳阳市一般公务人员月工薪收入也就2000多元。能突破3000元的不多。企业的普通职工不少只有1000多元一个月。还有不到1000元的。
这就是说，即便按收入比较好，又比较稳定的公务人员的收入测算。每两个月，不吃不喝不花只能买一平方米左右的清水房。如果想买套100平方米的房子，房价加上实际要花10%左右的贷款利息，得有二十年左右才能还清。这期间还必须不能生病，不能出意外；还得有家人的收入可以维持家里的正常生活支出。
不算不知道，一算吓一跳。这样的房价对于普通人来说，实在高得难以承受。
这样的高房价是从2003年之后开始暴涨起来的。
记得，一九九八年，岳阳中房公司在离南湖不远的地方建成金湖公园住宅小区。那里周边有水，交通又方便，是一个非常宜居的好地方，住宅标准是按照公务员住宅设计的。环境相当的好。当时的售价均价只有800元/平方米。政府下文件动员大家去买。但响应者不多。之后三年，也就是2001年，我因公到珠海去出差。看见那里海边和市内有不少烂尾楼，大部分都是住宅。说明那里的房产销售情况也不好。没有想到，只有短短的几年，房价就成几何级数地暴涨起来。
是什么原因导致房价暴涨呢？
其一，改革开放以来，国民经济总量大大增加了，人民的收入也相应的增加了。改善住房条件成为一部分社会成员的首选。
其二，国家城镇化的发展战略使然。农村人口向城填大量转移。大大地增加了城镇住房的需求量。
其三，投资性需求介入。在房价看涨的情况下，相当一部分人把资金投入买房作为投资。这种投机行为，使房产市场出现了供不应求的虚假现象。为房价暴涨起到推波促澜的作用。
其四，国家金融政策的误导。曾几何时，购房者只需要付10—20%的首付，甚至零首付就可以买到房子。在房价看涨的情况下，不少人，利用银行里的贷款进行“倒房”，空手套白狼，从中获利。推动了房价高涨。
那么，房价到了目前这个阶段，会不会继续高涨呢？
应该说，不会！
首先，房产总量已经供过于求。前两三年，房产大楼像雨后春笋般的到处拔地而起。现在，晚上，你到街上走走，就会发现，新盖的高楼里，有灯光的房间不多。那些没有灯光的房间，除了是房产商没有卖出去的空置房，还有就是有房东的投资房。这些房间的主人自己并不需要，他买房的目的是为了投资增值。实际也是等待新买主的空置房。这样算下来，城市里已建楼盘的空置率是很高的。
现阶段，我们的国家还是发展中的国家，对于多数国民来说，社会购买力还是很有限的。城市中确实还有人没有房子住或者需要改善住房。不少家在农村的居民也希望在城市里有套住房。但是，短时期内，这些人的多数和政府还不可能让他们买得起，住得上高价的商品房。这也是造成当前城市中的高价商品房供过于求的重要因素。这种状况的改变无疑需要一个很长的时间。这也是政府出台建设经适房、廉租房政策，解决中低收入家庭住房困难问题的重要原因。
按照市场经济的一规律，商品在供过于求的情况下，涨价的可能性是很小的。
其次，在房价看跌不看涨的情况下，投资性购房者出于资金压力和获利的考量，通常都会停止购房而改为抛售房产。这种抛售行为不仅加大了房产的供应量，同时减少了房产的需求量。加剧了房产市场的供过于求。
第三，定向开发、拆迁还建拉低了高房价。
所谓定向开发是指行政事业单位或者有条件的企业用集团购买的方式同房地产商合作，房子建成之后一次性卖给相关单位，尔后由相关单位将房子售卖给职工。在实际运作过程中，由于这些单位条件比较好，一方面，他们的职工事前都已经有了一套或者几套房子。定向开发分配给他们的房子基本上都是多出来的房子。他们在得到房子后会用实物或者指标的方式转手卖出；另一方面，这种房子带有单位福利性质，所在单位会用各种理由减少土地费用和其他规费，综合房价会比一般商品房低得多。很容易卖出去。因而会挤占普通商品房的销售份额。严格地说，这是一种损害国家和人民利益的腐败行为，但是，目前这种行为不仅没有停止，还有扩大、漫延之势。
拆迁还建是指在征地建房过程中，房产开发商或者当地政府集中还建给被拆迁居民的房子。为了照顧被拆迁居民的利益和解决拆迁过程中的矛盾，前者一般都会给后者多一些房子。后者多出的房子也成了可以出售的商品房。
这两种因素加到一起，也会使原本供过于求的房产市场变得更加严峻。
第四，资金的压力迫使房产商不得不降价销售。房地产开发占用的资金量很大。一旦形成房产商品之后长时间卖不出去。巨大的资金压力会迫使其降价销售以图保全。防止房价继续走低而寻致严重亏损以至于破产。
第五，政府的调控措施和惠民政策让房价走高失去了政策支持。去年以来，国务院对遏制高房价出台了许多硬措施。包括要求地方政府一定要建设一定量的经适房、廉租房，用这种低价位的住房冲减商品房的刚性需求；控制银行在房产开发方面的信贷规模；提高购买第二套住房的首付比例和贷款限制等等。这些政策措施无疑会对房价走高起到重要揭制作用。
房产价格的走势涉及到方方面面的利益。包括地方政府的土地收益、财政收益；房地产商和房产投资人、参予人的利益等。把房价降下来不可能是一个简单的过程。肯定会有一个观望、徘徊乃至于波动的过程。但其总的趋势应该是降价、走低。再度涨价，特别是暴涨的可能性应该不大。这对于有买房子刚性需求的居民来说，应该说是个福音。
2012年7月19日


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